Informe revela amplia brecha entre avalúo fiscal y valor comercial de propiedades en Chile
El debate sobre el cálculo de las contribuciones inmobiliarias en Chile se intensifica debido al creciente aumento en los cobros, especialmente en comunas donde el avalúo fiscal ha subido considerablemente. Esta situación afecta particularmente a los adultos mayores con ingresos limitados, quienes enfrentan dificultades para costear el tributo.
En respuesta, candidatos presidenciales y el Ministerio de Hacienda han planteado medidas para mitigar el impacto, como la propuesta de un tope que limite el pago de contribuciones a un máximo del 5% de los ingresos para el 60% más vulnerable de adultos mayores. Paralelamente, se discute la metodología usada por el Servicio de Impuestos Internos (SII) para determinar el valor fiscal de las propiedades, base fundamental para calcular las contribuciones trimestrales.
El SII realiza la tasación cada cuatro años, y para 2026 está programada una nueva valoración de propiedades no agrícolas. Su director, Javier Etcheberry, anunció que este proceso incorporará mayor transparencia en los factores que influyen en el avalúo, como el valor del metro cuadrado y la segmentación por áreas homogéneas basadas en características demográficas y urbanísticas.
Sin embargo, un informe elaborado por GPS Property advierte una significativa discrepancia entre el avalúo fiscal y el valor comercial real. Analizando cerca de 11 mil operaciones en comunas clave como Antofagasta, Valparaíso, Concepción, La Florida, Maipú, Puente Alto, Santiago y Las Condes, detectaron que el precio comercial oscila entre 1,5 y hasta cinco veces más que el avalúo fiscal, con un promedio situado entre 1,8 y 2,3 veces.
El estudio destaca además que esta brecha varía según la comuna: Antofagasta presenta la mayor diferencia con un valor comercial 2,3 veces superior al fiscal, mientras que La Florida muestra la menor diferencia con 1,8 veces. Estos hallazgos subrayan la necesidad de transparentar y actualizar los criterios utilizados por el SII para reflejar mejor la realidad del mercado inmobiliario.
Nicolás Abarca, jefe de Research de GPS Property, enfatiza que aunque existen diversos métodos para estimar valores comerciales —como comparables de mercado o flujos de caja descontados— la metodología del SII carece actualmente de actualización y transparencia suficiente. Propone incorporar análisis en tiempo real y segmentaciones más detalladas por tipo y ubicación para mejorar la precisión del avalúo fiscal.
Finalmente, Abarca advierte que la convergencia gradual del avalúo fiscal hacia el valor comercial ha incrementado la carga tributaria sobre los propietarios. Por ello, más allá del monto a pagar, es fundamental evaluar si esta carga es equitativa dentro del contexto socioeconómico actual.